CÁCH TÍNH HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÁC DỤNG CỦA NÓ

Với một công trình xây dựng, khi tiến hành thiết kế bản vẽ, các kiến trúc sư cần phải xác định rõ các thông số cơ bản. Cũng nhờ đó mà chúng ta có thể dựa vào những chỉ số cụ thể để đánh giá khả năng sử dụng tài nguyên đất cũng như khả năng tối ưu về mặt kinh tế của dự án bất động sản.

Vậy hệ số sử dụng đất là gì và cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào thì bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho khách hàng những thông tin cần thiết.

Kết quả hình ảnh cho cách tính hệ số sử dụng đất

Cách Tính Hệ Số Sử Dụng Đất

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) được gọi với các tên khác nhau ở nhiều quốc gia nhưng đều được hiểu cùng khái niệm và công thức tính toán.

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn công trình xây dựng (lưu ý không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái) trên tổng diện tích của lô đất, được tính theo đơn vị là m2.

Nói cách khác, hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích của sàn xây dựng (tất cả các sàn trên các tầng cộng lại, trừ các tầng kỹ thuật, mái và hố thang máy) trên diện tích lô đất (m2).

Cách tính hệ số sử dụng đất

Công thức tính hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) được tính như sau:

HSSDĐ = (Tổng diện tích sàn xây dựng) / ( diện tích xây dựng lô đất)

Ví dụ: Khách hàng có nhu cầu xây dựng ngôi nhà với diện tích 50m2 với 4 tầng trên lô đất có diện tích 100m2. Vậy HSSDĐ = 50 x 4/100 = 2 lần (tương đương 200%)

Đơn vị của HSSDĐ có 2 kiểu:

–   FAR: với đơn vị tính là lần. Ví dụ như 2 lần, 2.5 lần, 4 lần…

–   FSI: với đơn vị là %. Tương đương như 200%, 400%…

Như vậy, sự khác biệt giữa FAR và FSI là đơn vị kết quả. Ở Việt Nam sử dụng đơn vị tương tự của FAR là lần, tuy nhiên ở Nhật vẫn sử dụng đơn vị của FAR nhưng đơn vị sử dụng lại là %.

Tác dụng của hệ số sử dụng đất

Hệ thống sử dụng đất có tác dụng khống chế số tầng cao trong khu vực đất xây dựng ứng với mật độ xây dựng cho phép. Nói cách khác, hệ số nhằm kiểm soát trực tiếp mật độ xây dựng, chiều cao của công trình trong quy hoạch, đô thị. Đồng thời, nó cũng gián tiếp giới hạn số lượng người sống trong tòa nhà.

Kết quả hình ảnh cho cách tính hệ số sử dụng đất

Cách Tính Hệ Số Sử Dụng Đất

Ngoài ra, việc giới hạn chiều cao cũng ngăn chặn các tòa nhà ngăn cản ánh sáng và không khí của đô thị.

Như vậy, có thể nói hệ số sử dụng đất chứa đầy đủ các nội dung kinh tế – xã hội và môi trường sinh thái đô thị.

Về kinh tế:

HSSDĐ phản ánh quy mô của một công trình, từ đó biểu thị hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả đầu tư của chủ dự án. Trong trường hợp HSSDĐ càng cao, diện tích sàn xây dựng cũng sẽ cao lên, cùng với đó là quy mô đầu tư cao. Nếu là nhà văn phòng, khách sạn,.. thì diện tích khai thác sẽ ngày càng nhiều. Đặc biệt, với thị trường giá đất cao thì HSSDĐ cao sẽ góp phần tạo nên hiệu quả đầu tư cao.

Nếu là nhà ở, khi HSSDĐ cao tức là số người cư trú đông và tăng lên. Điều này làm mật độ dân số tăngnhanh gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị, ảnh hưởng xấu đến môi trường.

Về xã hội:

HSSDĐ chính là thể hiện quyền sử dụng đất trong tay người dân, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ. Nhờ đó, nâng cao ý thức cùng bảo vệ môi trường, xã hội.

Do yêu cầu về kiến trúc, quy hoạch và môi trường, HSSDĐ phải khác nhau ở các vị trí khác nhau, do đó nhà nhà nước đã thực hiện nhiều giải pháp để đảm bảo sự công bằng.

Nhìn chung, đây chính là chỉ số quan trọng, thể hiện quy mô của công trình, kinh phí đầu tư cũng như khi công trình được tạo ra thì là bao nhiêu trên mỗi m2 đất được đầu tư.

Cách Tính Hệ Số Sử Dụng Đất

Cách Tính Hệ Số Sử Dụng Đất

Hệ số sử dụng đất tối đa

Theo quy chuẩn xây dựng vào năm 1997 thì quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần. Đến năm 2008, quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.

Do vậy, ở thời điểm hiện tại, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao (không tính tầng hầm).

Trong quản lý xây dựng thời gian vừa qua, do quá chú ý khống chế tầng cao cao trình, nên để đảm bảo quy mô của các công trình lớn, mật độ xây dựng thường lại quá cao. Do đó, giảm mật độ xây dựng chính là cuộc đấu tranh. Tuy nhiên với các chủ nhà ở lẻ, các chủ đầu tư thường có nhu cầu tăng mật độ xây dựng. Chính điều này dẫn đến kết quả là HSSDĐ không cao, công trình thấp với mật độ dày đặc.